아파트 재산세, 공시가격에서 어떻게 계산하나요?

작성: Yidstory · 법령 확인일 2026-10-28 · 2026년 단순 1세대 1주택 · 상한·다른 감면 전

재산세는 매매가에 일정 비율을 곱하는 세금이 아닙니다. 해당 주택의 공시가격, 6월 1일 소유 관계, 재산세상 세대·주택 수, 도시지역분과 상한 등 조건을 확인해야 합니다. 이 글과 계산기는 본세·교육세·확인된 도시지역분의 상한·다른 감면 전 산출 참고액을 다룹니다. 실제 고지액이나 종부세까지 합친 전체 보유세를 계산하지 않습니다.

2026년 6월 1일 소유와 해당 동·호의 가격을 확인하세요

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 계산기는 그날 성년 개인이 일반 아파트 한 채 전체를 단독명의로 사실상 소유한 단순 사례만 지원합니다. 공동명의·일부 지분·법인·미성년이나 다른 주택 유형은 첫 지원 범위 밖입니다. 그날 소유하지 않았거나 소유 관계가 불명확하다고 해서 본인 세금이 0원이라는 결과를 내지 않습니다.

신탁·미등기 상속·멸실/재건축, 공부와 실제 용도 차이, 별도 토지나 소유 귀속 분쟁, 일반 공시가격을 그대로 쓸 수 없는 신축 등은 관할 세무부서에서 확인해야 합니다. 조례상 별도 본세·교육세율이 적용되거나 그 여부가 불명확한 경우도 계산을 보류합니다.

입력 C는 부동산공시가격알리미에서 확인한 본인 동·호 전체의 2026년 공식 공동주택 공시가격입니다. 정정 가격이 있다면 확인된 최신 정정값을 사용하세요. 가격의 기준연도·통상 1월 1일 공시기준일과 소유 판단일인 6월 1일을 구분합니다. 시세·매매가·지분 가격·단지 평균·같은 면적 다른 호의 가격을 대신 넣지 않습니다.

재산세의 세대 기준은 취득세·청약과 다릅니다

같은 주민등록표의 가족(동거인 제외)에 더해, 별도 주소 배우자와 미혼 19세 미만 자녀를 확인합니다. 소유자가 미혼 19세 미만이면 별도 주소 부모도 같은 세대에 포함되지만, 그 소유자는 이번 성년 지원 범위 밖입니다. 취득세의 미혼 30세 미만 자녀 기준을 그대로 사용하지 않습니다.

해당 세대가 이번 주택 외 다른 주택·주택 지분·부속토지·신탁주택을 보유했거나 알 수 없으면 보류합니다. 상속·혼인·65세 이상 부모 동거봉양 등의 예외나 주택 수 제외를 적용해야 하는 사례도 자동 판단하지 않습니다.

분양권·입주권·오피스텔 등을 모두 재산세 주택 수에 자동 가산한다는 뜻은 아닙니다. 실제 과세구분과 소유 관계를 별도로 확인해야 하는 복잡한 사례라 첫 지원 범위에서 보류합니다. 취득세에서 권리를 세는 규칙을 재산세에 그대로 옮기면 안 됩니다.

공시가격 전체에 43%·44%·45% 중 하나를 곱합니다

지원하는 2026년 단순 1세대 1주택은 공시가격 C의 구간에 따라 공정시장가액비율 q를 정합니다. 상한 적용 전 기준 과세표준 P = C × q입니다.

구간별 일부 금액에 서로 다른 비율을 적용하는 방식이 아닙니다. C 전체로 구간을 정해 전체 금액에 해당 비율을 곱합니다. 공시가격 9억원을 초과하더라도 이 단순 1주택 사례의 비율은 45%입니다. 9억원은 아래의 낮은 본세 세율특례를 가르는 별도 기준입니다. 여기서 P는 상한을 적용하기 전 기준값으로 고지서의 확정 과세표준과 다를 수 있습니다.

본세는 누진세율, 교육세는 본세의 20%입니다

세율특례 자격은 P가 아니라 공시가격 C가 9억원 이하인지로 판단합니다. 특례 여부를 정한 뒤 P 구간별 누진세율을 적용합니다.

표의 초과분은 해당 행의 하한을 넘는 P입니다. 지방교육세 참고액은 끝수 처리 전 본세 원식의 20%입니다. 도시지역분이나 소방분 지역자원시설세에 교육세 20%를 추가하지 않습니다. 실제 고지 교육세는 상한·감면 등이 반영된 본세를 따르므로 이 교육세 참고액 역시 실제 회차별 납부액과 다를 수 있습니다.

도시지역분은 지방의회 의결·고시한 부과 대상과 조례상 세율을 확인해야 합니다. 대상이고 표준 0.14%를 확인했다면 P × 0.14%를 계산합니다. 비대상으로 확인했을 때만 0원이며, 모름 또는 다른 도시지역분 세율이면 그 항목과 소계를 보류합니다. 행정구역 이름에 시가 있거나 서울 소재라는 이유만으로 자동 확정하지 않습니다.

상한·다른 감면과 지역자원시설세는 별도 확인이 필요합니다

과세표준상한은 금년 기준 P와, 직전연도 과세표준 상당액에 금년 기준 P의 5%를 더한 값 중 작은 금액을 사용하는 구조입니다. 직전연도 상당액은 직전연도 시가표준액에 금년 공정시장가액비율을 곱한 값입니다. 단순히 작년 고지서 과세표준이나 작년 세금에 1.05를 곱하는 계산과 다릅니다. 이번 계산기는 전년도 자료를 입력받지 않으며 이 상한을 적용하지 않습니다.

지방세법 제122조 본문은 주택을 제외하지만, 법률 제19230호 부칙 제15조에 따라 개정규정 시행 전 재산세가 과세된 주택은 2028년 12월 31일까지 종전 규정을 적용하는 경과조치가 있습니다. 주택의 세부담상한이 모두 즉시 없어졌다는 뜻이 아닙니다. 해당 과세 이력이 필요한 경과 세부담상한도 미계산입니다.

소방분 지역자원시설세에는 아파트 건물 부분의 시가표준액 등 별도 자료가 필요합니다. 공동주택 공시가격 전체에 임의의 세율을 곱하지 않으며 금액은 미계산으로 남깁니다. 그 밖의 감면·공제·가산세·종부세·농특세도 이번 소계에 포함하지 않습니다. 주택 본세에 농특세를 자동으로 덧붙이지 않습니다.

고지서 1장당 재산세 2천원 미만의 소액징수면제, 20만원 이하의 조례상 7월 일괄징수 가능성, 7월·9월 고지와 분납·납부유예는 관할 세무부서에서 확인하세요. 이번 소계를 반으로 나눠 회차별 고지액을 정하지 않습니다.

표시되는 소계는 최종 납부액이 아닙니다

결과의 C·q·상한 전 P·특례 여부·각 세목을 함께 확인하세요. 소수 원이 생긴 P도 계산 과정에서 보존합니다. 본세·교육세·도시지역분은 각각 10원 미만을 버리고 표시값을 합산합니다. 이는 참고 산출을 위한 표시 규칙으로 실제 고지 회차의 끝수·소액징수 방식과 같다는 의미가 아닙니다. 작은 입력으로 0원이 표시되어도 실제 면제를 판정한 것이 아닙니다.

도시지역분이 불명확하면 본세·교육세만 표시하고 도시지역분·소계에는 확인 필요를 표시합니다. 미계산 항목은 0원이나 감면 없음으로 해석하지 마세요. 답변을 바꾸면 이전 결과를 지우고, 소유·세대·가격 기준이 달라지면 후속 확인도 다시 받습니다. 개인 입력은 화면 메모리에서만 사용하고 URL·DB·분석 이벤트에 저장·전송하지 않습니다.

지원 연도는 2026년뿐입니다. 현행 제111조의2와 제112조의 한시 주석은 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 관한 것으로, 2026년 6월 1일 성립분을 다룹니다. 향후 연장 개편안을 시행 법률로 간주하거나 2027년으로 자동 전환하지 않습니다.

공식 근거와 관련 정보

• 지방세법 제107조 — 납세의무자 · 제114조 — 과세기준일
• 시행령 제109조 — 공정시장가액비율 · 제110조의2 — 1세대 1주택
• 제111조 — 본세 · 제111조의2 — 세율특례 · 제151조 — 교육세 · 제112조 — 도시지역분
• 시행령 제109조의2 — 과세표준상한 · 지방세법 제122조와 부칙 제19230호 제15조 · 제146조 — 지역자원시설세
• 제115조 — 납기 · 제119조 — 소액징수면제 · 서울시 2026 알기 쉬운 지방세 — 인쇄 40~45쪽·PDF 41~46페이지
• 지방세기본법 제59조 · 국고금 관리법 제47조 — 징수금 끝수 처리

지역 정보는 실거래가·공용관리비에서 살펴볼 수 있습니다. 단지 요약 가격을 본인 동·호의 공시가격으로 대입하지 마세요. 취득할 때의 세금은 취득세 계산기·설명 글, 청약의 판단 기준은 청약가점 계산기·설명 글을 참고하세요. 세대 기준과 지원 범위는 각각 다릅니다.