종합부동산세, 공시가격에서 무엇을 빼고 계산하나요?

작성: Yidstory · 법령 확인일 2026-10-28 · 2026년 · 종부세 세부담상한 전 참고 산출

종합부동산세는 주택 가격에 세율 하나만 곱해서 정하지 않습니다. 과세기준일의 소유·거주자·세대 조건, 공제금액, 재산세 공제와 연령·보유기간 공제, 세부담상한 등을 확인해야 합니다. 이 계산기는 확인된 단순 1주택의 종부세 세부담상한 전 산출 참고액을 보여줍니다. 실제 고지액이나 전체 보유세를 계산하지 않습니다.

개인별 가격 합산과 세대별 1주택 판단은 별개입니다

주택분 종부세는 원칙적으로 납세의무자별로 주택 공시가격을 합산합니다. 그 사람에게 1세대 1주택 기본공제를 적용할 수 있는지는 별도로 세대와 보유 상황을 확인합니다. 세대 전체의 가격을 항상 한 사람에게 합산한다는 뜻도, 본인 명의 주택이 한 채라는 이유만으로 무조건 12억원을 공제한다는 뜻도 아닙니다.

첫 지원 범위는 2026년 6월 1일 현재 세법상 거주자인 성년 개인이 일반 아파트 한 채 전체를 단독명의로 소유하고, 해당 세대원이 다른 주택 등을 보유하지 않는 단순 사례입니다. 배우자 있음 또는 무배우자 만30세 이상으로 세대 형성·범위를 확인한 경우를 지원합니다. 사망·이혼·독립생계 등으로 세대가 인정될 수 있는 만30세 미만 무배우자는 별도 확인 대상으로 남기며 법정 자격을 부정하지 않습니다.

종부세의 세대는 소유자·배우자와 동일 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 직계존비속(그 배우자 포함)·형제자매를 확인합니다. 취학·요양·근무·사업으로 일시퇴거한 가족도 포함합니다. 배우자의 주소를 나눴다는 이유만으로 별도 세대로 단정하지 않습니다. 재산세의 주민등록표·미혼19세 기준이나 취득세의 미혼30세 기준을 복사하지 않습니다.

공동명의·다주택·법인·미성년·비거주자, 신탁·상속/증여·재건축·분할취득·소유 귀속이나 실제 과세구분이 복잡한 사례는 지원 밖입니다. 혼인·동거봉양의 종부세10년 예외나 합산배제·일시적2주택·상속주택·지방저가주택 등의 특례를 적용해야 1주택으로 판단되는 사례도 자동 처리하지 않습니다.

본인·해당 세대원의 주택 지분·다른 주택 부속토지·신탁주택도 확인해야 합니다. 분양권·입주권·오피스텔을 취득세처럼 일괄 가산하는 방식은 쓰지 않습니다. 주거용 오피스텔 등의 주택분 재산세 과세 여부나 권리·소유관계 판단이 필요한 경우 별도 확인하세요. 주택 수 제외와 공시가격 합산 제외도 같지 않아 특례가 있다고 가격이 전부 빠지는 것은 아닙니다.

6월 1일 소유 조건과 본인 동·호의 공시가격을 확인하세요

종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 그날의 주택분 재산세 납세의무자와 소유·세대 관계를 확인합니다. 현재 주소나 국적 하나로 세법상 거주자 여부를 확정하지 않습니다. 판단이 불명확하면 관할 세무서에서 확인해야 하며, 모름을 세금0원으로 바꾸지 않습니다.

C는 부동산공시가격알리미에서 확인한 해당 동·호 전체의 2026년 공식 공동주택 공시가격입니다. 정정 가격이 있으면 확인된 최신값을 사용하세요. 이번 범위는 과세 주택이 한 채여서 개인별 합산액이 C와 같습니다. 시세·매매가·본인 지분 가격·단지 평균·동일 면적 다른 호의 가격을 대신 넣지 않습니다.

12억원을 먼저 공제한 뒤 종부세 비율 60%를 적용합니다

지원하는 1세대 1주택의 종부세 과세표준 Q는 max(0, C − 12억원) × 60%에서 1원 미만을 버린 값입니다. C에60%를 먼저 곱한 뒤12억원을 빼는 계산과 다릅니다. 재산세의 43%·44%·45%와도 구분합니다. 일반9억원 공제·법인·다주택 모드는 첫 계산기에 포함하지 않습니다.

지원 조건을 확인한 뒤 Q=0이면 해당 주택분 종부세와 관련 농특세의 참고액은0원입니다. 후속 재산세 자료·연령·기간 질문은 생략합니다. 재산세·토지분 종부세나 모든 보유세까지0원이라는 뜻은 아닙니다. C가12억원을 아주 조금 넘더라도 Q의1원 미만 절사로0원이 될 수 있으므로 C≤12억원이라고 바꿔 설명하지 않습니다.

재산세 공제 전 종부세 G = Q × 해당 세율 − 누진공제입니다. C가 아닌 Q의 구간을 사용합니다. 법률상2주택 이하 세율표를 사용하는 것이며, 이 계산기가2주택까지 지원한다는 뜻은 아닙니다. G는 공제를 마친 납부할 세액이 아닙니다.

재산세 본세 전액을 빼는 것이 아닙니다

B는 이 주택에 올해 실제 부과된 연간 주택분 재산세 본세입니다. 7월·9월 등 해당 연도 회차를 빠짐없이 확인하고, 정정·경정이 있으면 확인된 최신 내역을 씁니다. 도시지역분·교육세·지역자원시설세·가산세·다른 주택/토지·다른 연도액은 섞지 않습니다. 고지서 총액이나 한 회차만으로 대신하지 않습니다.

재산세 상한이 실제 반영된 본세는 사용할 수 있습니다. 별도 감면·비과세·가감세율 사례는 첫 범위 밖입니다. 기존 재산세 계산기는 상한·다른 감면 전 참고액을 보여주므로 그 값을 실제 B로 자동 대입하지 않습니다. 본세 항목을 구분할 수 없거나 회차가 누락됐다면 모름을 선택하세요.

공제할 재산세 D는 실제 B 전체가 아니라 종부세와 중복 과세되는 부분의 상당액입니다. 일반 주택 재산세 표준 누진함수를 F라고 할 때 J = F(C × 60%), L = Q × 60% × 0.4%, D = B × L ÷ J의10원 미만 버림으로 계산합니다. 공제 산식의 표준 비율60%와 실제1주택 재산세 부과 때 쓰는43%·44%·45%를 구분합니다. B는 실제 부과된 연간 본세입니다.

분자 L은 최고세율0.4%를 곱하며 누진공제액을 빼지 않습니다. 분모 J에만 일반 표준 누진함수를 적용하고 실제 B로 대신하지 않습니다. 입력 B가0이거나 실제 부과 조건의 상한 전 상당액 F(C × 45%)를10원 미만 절사한 값보다 크면 지원 조건을 재확인하도록 보류합니다. 이 입력 확인용45% 상당액을 공제 분모 J와 혼동하지 않습니다.

연령·보유기간 공제는 재산세 공제 후에 적용합니다

S = max(0, G − D)를 구한 뒤 6월1일 현재 연령과 보유기간 공제율을 적용합니다. G에 바로 공제하지 않습니다. 생일이나 취득일의 해당 기념일이 기준일까지 도달했는지 확인하고 구간을 선택하세요. 생년월일·상세 등기일을 수집하거나 배우자 상속·재건축 등의 기간을 자동 통산하지 않습니다.

두 공제율은 더한 뒤 최대80%로 제한합니다. 만70세 이상·보유15년 이상이면40%+50%=90%지만 적용율은80%입니다. 각각의 공제를 순서대로 곱하는 방식이 아닙니다. 한 구간이라도 모르면0%라고 추정하지 않고 공제 후 참고액을 보류합니다.

자료가 없으면 부분 결과를 확인하고, 상한은 별도로 봅니다

재산세 본세 B가 없으면 Q와 재산세 공제 전 G까지만 제공합니다. B는 있지만 연령·기간 중 하나가 불명확하면 재산세 공제 후·기본 세액공제 전 S까지만 제공합니다. 공제 후 종부세·농특세·소계는 확인 필요로 남기며, 모르는 자료를0원이나0%로 채우지 않습니다.

종부세 세부담상한은 해당 주택의 당해/직전년도 총세액상당액을 비교하는150% 규칙입니다. 실제 전년도 소유 여부와 관계없는 법정 상당액 계산이 필요할 수 있어 단순히 작년 고지액에1.5를 곱하는 방식으로 대체하지 않습니다. 이 계산기는 전년도 이력을 받지 않으며 종부세 상한을 적용하지 않습니다.

농특세는 법령상 납부할 종부세의20%이지만, 여기서는 같은 범위의 종부세 상한 전 참고액에 대한20%만 보여줍니다. 실제 납부할 농특세와 다를 수 있습니다. 재산세·교육세·도시지역분에 종부세 농특세를 붙이지 않습니다.

과세표준 Q의1원 미만, 재산세 공제 D의10원 미만을 각각 버린 뒤 다음 단계로 계산합니다. 안분 계산 자체와 이후 세액공제의 중간 정밀도는 유지합니다. 최종 종부세·농특세는 각각10원 미만을 버리고 표시값을 더하며, 공식 모의계산의 원 단위 표시와 구분합니다. 농특세는 이미 절사한 종부세 표시값이 아닌 원식에20%를 곱합니다. 실제 고지의 상한·정정 결과와 완전 일치를 주장하지 않습니다. Q>0인데 표시0원인 경우를 비과세 판정으로 설명하지 않습니다.

결과 소계에는 재산세·토지분 종부세·가산세·별도 감면 등이 포함되지 않습니다. 실제 B를 공제 산식에 사용했어도 최종 종부세가 아닙니다. 기존 재산세 참고액과 자동 합산한 전체 보유세·연간 납부액을 제공하지 않습니다. 분납·납부유예·특례 신고와 실제 고지 내역은 관할 세무서와 홈택스에서 확인하세요.

입력을 바꾸면 이전 결과를 지우고 의미가 달라진 후속 확인을 초기화합니다. 입력은 브라우저 메모리에서만 사용하며 URL·DB·분석 이벤트·외부AI에 저장·전송하지 않습니다. 지원 연도는2026년이며 다른 연도나 향후 개정안을 자동 적용하지 않습니다.

공식 근거와 관련 정보

• 국세청 개인 세액계산 흐름도 · 법령 안내와2026년 요약표
• 종부세법 제8조 — 과표와 공제 · 제9조 — 세율·세액 · 제10조 — 세부담상한
• 시행령 제1조의2 — 세대 · 제2조의3 — 거주자1주택 · 제2조의4 — 60%
• 국회예산정책처 2026 대한민국 조세 — 인쇄 395·397~400쪽 / PDF 409·411~414페이지: 과표·세율·재산세 공제·연령과 보유 공제 · 현행 시행규칙 제5조 — 별지 제35호서식
• 시행령 제4조의3 — 재산세 공제 · 제4조의5 — 보유기간 · 제5조 — 법정 상당액
• 지방세법 제111조 — 표준세율 · 지방세법 시행령 제109조 — 재산세 비율
• 농특세법 제5조 · 국고금관리법 제47조 — 끝수

재산세 구조는 재산세 계산기·설명 글에서 확인하세요. 지역 자료는 실거래가·공용관리비에 연결됩니다. 단지 요약 가격을 개인 동·호의 확정 입력값으로 쓰지 않습니다. 취득 시 세금은 취득세 설명 글, 청약의 기준은 청약가점 설명 글에서 따로 살펴보세요.