부동산 세금 안내 / 2026년 단순 1세대 1주택
1세대1주택 양도세, 12억원과 보유·거주 공제는 어떻게 적용하나요?
실제 매매가와 필요경비에서 시작해 고가주택 안분·장특공제·기본공제·국세와 지방세의 순서를 살펴봅니다.
양도세는 집값이나 매도대금에 세율 하나를 곱해 정하지 않습니다. 먼저 세법상 세대와 소유·보유·거주 조건을 확인하고 실제 취득·매도 금액과 인정되는 비용으로 차익을 계산합니다. 이 글과 계산기는 확인된 단순1세대1주택의 일반 아파트 전체 단독명의 매도만 다룹니다.
양도세 산출 구조 확인하기 →본인 명의 한 채와 세법상 1세대 1주택은 다릅니다
첫 범위는2026년에 양도하는 성년 거주자 개인이, 1985년1월1일 이후 일반 매수·등기한 기존 국내 일반 아파트 한 채 전체를 단독명의로 정상 매도하는 사례입니다. 보유 중 계속 세법상 거주자이고 주택·딸린 법정 범위 내 대지권의 취득시기가 같으며 전부 함께 양도하는 단순 사례로 좁혔습니다.
소득세법상 세대는 본인·배우자와 같은 주소/거소에서 생계를 같이하는 직계존비속(그 배우자 포함)·형제자매를 확인합니다. 별도 주소의 배우자, 취학·요양·근무·사업으로 일시 퇴거한 가족도 확인해야 합니다. 사실상 이혼으로 보기 어려운 관계도 별도 확인합니다. 주민등록상 세대주 여부나 본인 명의 한 채만으로1주택을 확정하지 않습니다.
배우자가 있거나 무배우자 만30세 이상인 단순 세대 형성 사례를 지원합니다. 만30세 미만 무배우자도 사망·이혼·독립생계 등의 법정 요건으로 세대가 인정될 수 있으나 첫 자동 지원에서는 별도로 확인합니다. 법정 비과세 자격 자체가 없다고 단정하지 않습니다.
양도일 현재 해당 세대에 이 아파트 외 다른 주택·지분·분양권·조합원입주권이 없어야 합니다. 실제 주거용 건물도 확인하며 주택 수 제외 특례를 임의로 적용하지 않습니다. 공동명의·다주택·일시적2주택·상속/증여·부담부증여·특수관계/교환·분양/입주권 취득·분할취득·미등기, 재건축/재개발·용도변경·등록/장기임대·상생임대·혼인/동거봉양·수용·해외이주 등은 첫 범위 밖입니다. 사업비·감가상각·소유권 분쟁·채무/세금 인수 등 가액 조정도 자동 처리하지 않습니다.
보유·실제 거주 각각2년 이상이 확인된 사례만 지원합니다. 이는 첫 지원을 좁힌 기준입니다. 취득 당시 조정대상지역 등 조건에 따라 법적 거주 요건은 달라지므로 모든 주택에2년 거주가 법적으로 필요하다는 뜻이 아닙니다. 거주2년 미만·예외 적용 사례를 과세로 확정하지 않고 확인 필요로 남깁니다. 다주택 중과 유예나 조정대상지역 지정 이력은 계산하지 않습니다.
공시가격·단지 평균 대신 실제 매매가와 비용을 확인합니다
S는 주택과 딸린 대지권 전체의 실제 매도가액, A는 실제 매수 계약에 따른 전체 취득대가입니다. E는 A에 아직 포함하지 않은 인정·증빙된 추가 필요경비 합계입니다. 전체 차익 G = S − A − E입니다. 대출을 갚고 손에 남는 돈과는 다릅니다.
E에는 실제 취득 부대비용(취득세·중개/등기 비용 등), 인정되는 자본적 지출, 양도에 직접 든 비용 중 해당 시기 제도에 따라 실제 부담·인정되고 증빙한 금액을 넣습니다. A에 포함했거나 다른 항목에 넣었다면 중복하지 않습니다. 모든 인테리어·영수증이 인정되는 것은 아닙니다. 모르는 비용은0이 아닙니다.
대출 원금·이자, 일반 생활비·관리비·재산세, 통상 수선비·도배/장판 등을 임의로 넣지 않습니다. 사업소득에서 감가상각 등을 반영했다면 취득가액 조정이 필요할 수 있어 별도로 확인합니다. 계산기는 증빙 업로드나 비용의 법적 인정 여부 자동 분류를 하지 않습니다.
세법상 취득·양도 시점은 원칙적으로 대금청산일입니다. 청산 전에 등기를 접수한 경우에는 등기접수일 등 예외가 있습니다. 계약일이나 입주 연도를 자동 대입하지 않고 확인한 양도일과 완료 보유·거주 구간만 받습니다. 시점·기간 통산·복수 거주 구간 합산이 불명확하면 보류하세요.
12억원은 전체 매도가 기준이고, 초과분 차익을 안분합니다
지원 요건을 모두 확인한 단순1세대1주택에서 실제 전체 매도가액 S가12억원 이하이면 해당 거래의 비과세 참고액을 보여줍니다. 매수가·비용 질문을 생략하므로 실제 전체 차익은 미입력입니다. 조건을 확인하지 않고12억원 이하라는 이유만으로 비과세라고 할 수 없습니다.
S가12억원을 초과하면 p = (S − 12억원) ÷ S, 과세대상 차익 g = G × p입니다. 매도대금에서12억원을 뺀 금액 자체에 세율을 곱하는 방식이 아닙니다. 예를 들어15억원에 팔았다면 차익 중3/15에 해당하는 부분을 안분합니다.
고가주택은 장특공제도 같은 비율로 안분합니다. g를 이미 구했다면 D = g × 공제율로 계산하며 p를 다시 곱하지 않습니다. 주택/토지 보유기간 차이·지분·일부 양도 등 추가 안분은 이번 지원 밖입니다. 확인한 G가0이하이면 양의 과세 차익을 만들지 않으며 다른 거래와의 차손 통산·환급은 제공하지 않습니다.
보유3년 미만은 거주 공제8%도 적용하지 않습니다
보유기간과 그 보유 중 실제 거주기간을 각각 확인합니다. 기념일 도달 여부와 주민등록표 전입·전출, 실제 거주 사실을 확인하며 연도만 빼거나365일로 나누지 않습니다. 거주기간은 보유기간을 넘을 수 없습니다.
| 완료 기간 | 보유 공제 | 거주 공제 |
|---|---|---|
| 2~3년 미만 | 보유3년 미만이면 전체0% | 보유3년 이상일 때에만8% |
| 3~4년 미만 | 12% | 12% |
| 4~5년 미만 | 16% | 16% |
| 5~6년 미만 | 20% | 20% |
| 6~7년 미만 | 24% | 24% |
| 7~8년 미만 | 28% | 28% |
| 8~9년 미만 | 32% | 32% |
| 9~10년 미만 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
보유3년 이상이면 보유 공제와 거주 공제를 더하고 합계 최대80%를 적용합니다. 보유3년·거주2년은12%+8%=20%, 보유10년·거주2년은40%+8%=48%입니다. 두 기간 모두10년 이상이어야80%입니다. 보유2~3년이면 공제 전체0%이며 거주8%도 별도로 붙이지 않습니다.
D = g × 합산 공제율, 양도소득금액 Y = g − D입니다. 공제율 불명이나 기간 역전을0%·80%로 추정하지 않고 확인 필요로 남깁니다.
연250만원은 매 거래마다 새로 주는 공제가 아닙니다
같은2026년 토지·건물·부동산 권리·기타자산의 같은 소득 그룹에 다른 양도·손익통산·기본공제 사용이 없다고 확인한 단일 거래 가정에서 연250만원을 공제합니다. 배우자의 공제를 더하거나 거래마다 다시250만원을 주지 않습니다. 주식·파생상품 등 별도 그룹의 공제도 그대로 섞지 않습니다. 이후 추가 양도가 생기면 연간 결과가 달라질 수 있습니다.
과표 Q = floor(max(0, Y − 2,500,000원))입니다. Y에 누진세율을 바로 곱하지 않습니다. 국세는 일반6~45%, 개인지방소득세는 같은 과표에 별도의 표준세율0.6~4.5%를 적용합니다.
| 과표 Q | 국세 | 국세 누진공제 | 지방 표준 |
|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 | 0.6% |
| 1,400만~5,000만원 이하 | 15% | 1,260,000원 | 1.5% |
| 5,000만~8,800만원 이하 | 24% | 5,760,000원 | 2.4% |
| 8,800만~1억5천만원 이하 | 35% | 15,440,000원 | 3.5% |
| 1억5천만~3억원 이하 | 38% | 19,940,000원 | 3.8% |
| 3억~5억원 이하 | 40% | 25,940,000원 | 4.0% |
| 5억~10억원 이하 | 42% | 35,940,000원 | 4.2% |
| 10억원 초과 | 45% | 65,940,000원 | 4.5% |
각 구간의 하한은 앞 구간 금액 초과입니다. 국세 원식은 Q × 세율 − 국세 누진공제이며, 지방세 원식은 해당 표준세율과 국세 누진공제의1/10인 지방 누진공제로 따로 산출합니다. 이 첫 결과는 조례에 따른 지방세율 가감·개별 공제/감면을 반영하지 않습니다.
안분 비율과 곱셈은 정확한 정수 연산으로 처리하되, 공식 모의계산에서 확인한 순서대로 과세대상 차익 g의1원 미만을 버린 뒤 그 g로 장특공제 D를 계산해 다시1원 미만을 버립니다. Y=g−D에서 기본공제를 뺀 과표 Q도1원 미만을 버립니다. g·D를10원 단위로 먼저 버리지 않습니다. 국세·지방세 각각의 산출 원식에서10원 미만을 버리고 표시값을 더합니다. 국세 표시값에10%를 곱해 지방세를 구하지 않습니다. 공식 계산 화면의 원 단위 산출세액과 이 계산기의10원 단위 참고 표시를 구분하며, 최종 신고·납부액 전체와 완전히 같다고 주장하지 않습니다.
예시와 실제 신고·부분 결과를 구별하세요
지원 조건이 확인되면 G=670,000,000원, p=3/15, g=134,000,000원입니다. 장특80%인 D=107,200,000원을 빼면 Y=26,800,000원입니다.
이 소득금액까지는 국세청의2022년 양도 공식 사례와 같습니다. 그 사례의 양도 연도/세율을2026년과 혼동하지 않습니다.
같은 금액·기간의 2026년 단일 양도 가정에서는 Q=24,300,000원, 국세2,385,000원·지방 표준세액238,500원, 참고 소계2,623,500원입니다. 세액공제·감면·가산세 전이며 공식 신고 결과 대조 완료를 뜻하지 않습니다.
같은 가격에서 보유3년·거주2년이면 공제20%로 참고 소계23,325,500원, 보유2~3년·거주2~3년이면 장특0%로33,643,500원입니다. 보유10년·거주2년이면48%로11,399,520원입니다. 기간을 각각 확인해야 하는 이유입니다.
자격/기간이 불명확하면 비과세·과표·세액을 보류하고, 고가 분기에서 매수가나 비용이 불명확하면 금액 산출을 보류합니다. 가격/비용과 기간은 확인됐으나 같은 해 다른 거래가 미확인되거나 별도 합산이 필요하면 G·g·D·Y까지만 보여주고 기본공제·과표·국세·지방세·소계는 확인 필요로 남깁니다. 차손이어도 다른 거래 영향이 불명확하면 세액을 확정하지 않습니다.
세액0이 신고의무 없음이라는 뜻은 아닙니다. 지원 조건을 충족한 비과세, 양도차익0/차손, 기본공제 후 과표0, 끝수 처리 후 표시0은 서로 다릅니다. 소득세법 제105조제3항은 차익이 없거나 차손인 경우에도 예정신고 규정을 적용합니다. 실제 신고 필요 여부는 본인의 거래 내용으로 공식 자료와 관할 세무서에서 확인하세요.
이 계산기는 전자신고 등 세액공제·감면·외국납부세액·기납부세액·가산세, 다른 거래와의 합산·차손 통산/환급·조례 가감, 연간 모든 세금을 계산하지 않습니다. 결과는 신고서나 최종 납부액을 대신하지 않습니다. 입력을 수정하면 이전 결과와 관련 후속 확인을 초기화합니다.
입력은 브라우저 메모리에서만 사용하고 URL·DB·분석 이벤트·서버 로그·외부AI에 저장/전송하지 않습니다. 주민번호·이름·정확한 주소·계약서 업로드는 필요 없습니다.2026년 규칙만 지원하며 향후 개정안/다른 연도를 자동 적용하지 않습니다.
내 조건으로 양도세 산출 구조 확인하기 →공식 근거와 관련 정보
- 국세청 2026년 개정세법 해설 — 인쇄46~57쪽 / PDF52~63페이지: 발간 뒤 현행법도 함께 확인했으며, 수용·상속증여·다주택 등의 별도 판단은 이번 지원 밖입니다.
- 국회예산정책처 2026 대한민국 조세 — 인쇄124·146~152쪽 / PDF138·160~166페이지: 과세 순서·1주택 범위·장특공제·기본 세율을 확인할 수 있습니다.
- 서울특별시 2026 알기 쉬운 지방세 — 인쇄52~54쪽 / PDF53~55페이지: 개인지방소득세의 독립 세율과 과세 구조입니다. 양도분의 같은 과표·적용 세율은 아래 지방세법 조문으로 연결해 확인합니다.
- 국세청 계산 흐름도 · 현행·역사 세율 · 고가1주택 계산 사례
- 소득세법 제88조 — 세대·주택·실제 가액 · 제89조 — 비과세 · 제95조 — 장특공제
- 제97조 — 필요경비 · 제98조 — 취득·양도 시점 · 제103조 — 기본공제 · 제105조 — 예정신고
- 시행령 제154조 — 1세대1주택 · 제159조의4 — 장특 대상 · 제160조 — 고가 안분
- 지방세법 제103조의3 — 양도 지방소득세 · 제92조 — 지방 표준세율
- 소득세법 제92조 — 과표·세액 계산 순서 · 제104조 — 적용 세율 · 제55조 — 기본 세율
- 지방세법 제103조 — 같은 과세표준 · 지방세기본법 제59조 · 국고금관리법 제47조 — 과표와 징수금 끝수
실제 거래의 참고 자료는 실거래가, 유지비는 공용관리비에서 살펴보세요. 단지 통계는 개인의 실제 취득·양도가를 확정하지 않습니다. 취득 비용은 취득세 설명 글, 보유 세금은 재산세·종부세 설명 글에서 구분해 확인하세요.