장기보유특별공제율 표1·표2 차이: 거주 2년이 가르는 양도세 공제
같은 집을 10년 가지고 있었어도, 그 집에 2년을 살았는지에 따라 양도세가 두 배 넘게 차이 납니다.
장기보유특별공제는 집을 3년 이상 가진 뒤 팔 때 양도차익의 일부를 빼 주는 제도입니다. 1세대 1주택에 2년 이상 살았다면 최대 80%까지 빠집니다.
한눈에 보기
| 구분 | 표1(일반) | 표2(1세대 1주택) |
|---|---|---|
| 대상 | 토지·건물·다주택, 거주 2년 미만 1주택 | 보유 중 2년 이상 산 1세대 1주택 |
| 시작 | 보유 3년 6% | 보유 3년 12% + 거주 2년 8% |
| 늘어나는 폭 | 1년마다 2% | 보유·거주 각각 1년마다 4% |
| 최대 | 15년 이상 30% | 10년 이상 40% + 40% = 80% |
내 집의 공제율과 세금은 양도소득세 계산기로 바로 볼 수 있습니다.
장특공은 얼마나 빼 주나요?
양도차익에 보유·거주기간에 맞는 공제율을 곱한 금액을 빼 줍니다. 일반 부동산은 보유 3년 6%에서 1년마다 2%씩 늘어 15년이면 30%입니다. 2년 이상 산 1세대 1주택은 보유와 거주에 각각 1년마다 4%를 더해 10년이면 80%입니다. 같은 10년 보유라도 2년을 살았는지에 따라 20%와 48%로 갈립니다. 공제는 세금이 아니라 세금을 매길 금액에서 빠집니다.
| 기간 | 표1 | 표2 보유 | 표2 거주 |
|---|---|---|---|
| 2년 | 0% | 0% | 8% |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% |
| 11~14년 | 22~28% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
표1과 표2는 무엇이 다른가요?
표1은 보유기간만 보고, 표2는 보유기간과 거주기간을 따로 계산해 더합니다. 표2는 팔 때 1세대 1주택이고 보유기간 중 2년 이상 살았어야 씁니다. 집이 한 채여도 2년을 못 살았다면 표1을 씁니다. 거주 2년의 8%는 보유가 3년 이상일 때만 붙어, 보유 2년에 팔면 공제가 없습니다.
내 집이 어느 표인지 순서대로 확인하세요.
- 팔 때 세대 전체에 집이 한 채인가요? 아니면 표1입니다.
- 보유가 3년 이상인가요? 아니면 공제가 없습니다.
- 보유 중 2년 이상 살았나요? 그렇다면 표2, 아니면 표1입니다.
- 12억원 넘게 팔았다면 초과분 차익에만 곱합니다.
거주기간 공제는 어떻게 세나요?
그 집을 가진 기간 중 실제로 산 기간을 셉니다. 보유 10년에 거주 4년이면 보유 40%와 거주 16%를 더해 56%입니다. 거주기간은 보유기간을 넘을 수 없고, 주민등록 전입·전출과 실제 거주로 확인합니다. 취득 전이나 판 뒤에 산 기간은 넣지 않습니다. 몇 년을 살았는지가 공제율을 가장 크게 움직입니다.
장기보유특별공제 계산은 어떻게 하나요?
판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 양도차익에 공제율을 곱합니다. 1세대 1주택을 12억원 넘게 팔았다면 먼저 12억원 초과분에 해당하는 과세 차익을 구하고, 그 금액에만 공제율을 곱합니다. 판 값 전체나 전체 차익에 공제율을 곱하면 공제가 실제보다 크게 나옵니다. 아래는 같은 집을 거주기간만 바꿔 계산한 결과입니다.
| 거주 | 공제율 | 공제액 | 세금 |
|---|---|---|---|
| 10년 | 80% | 1억 720만원 | 2,623,500원 |
| 5년 | 60% | 8,040만원 | 7,154,400원 |
| 2년 | 48% | 6,432만원 | 11,399,520원 |
| 안 삶(표1) | 20% | 2,680만원 | 23,325,500원 |
계산 예시
보유 10년·거주 2년(공제율 48%)
- 과세 차익6억 7천만원 × (15억원 − 12억원) ÷ 15억원1억 3,400만원
- 장특공1억 3,400만원 × 48%6,432만원
- 과세표준1억 3,400만원 − 6,432만원 − 기본공제 250만원6,718만원
- 세금국세 10,363,200원 + 지방소득세 1,036,320원11,399,520원
마지막 줄은 조정대상지역이 아닐 때 사서 거주 없이도 비과세 요건을 갖춘 집입니다. 그래도 공제는 표1입니다.
세율과 기본공제까지의 전체 순서는 1주택 양도세 계산 방법에 정리했습니다.
다주택자도 장특공을 받나요?
받습니다. 다만 1세대 1주택이 아니므로 표1로 최대 30%까지입니다. 조정대상지역 주택을 다주택 중과세율로 팔면 장특공이 아예 없습니다. 중과를 한시로 빼 주던 규정은 2026년 5월 9일 양도분까지여서, 그 뒤 조정대상지역에서 중과 대상 집을 팔면 공제가 없습니다. 등기하지 않고 판 자산도 받지 못합니다. 중과 대상이 아닌 집이라면 표1로 계산합니다.
보유기간은 언제부터 세나요?
산 날부터 판 날까지입니다. 둘 다 잔금일이 기준이고, 잔금 전에 등기했다면 등기 접수일입니다. 배우자나 부모에게 증여받아 이월과세가 적용되는 집은 증여한 사람이 처음 산 날부터 셉니다. 3년이 되기 하루 전에 팔면 공제가 0%라, 잔금일을 며칠 미루는 것만으로 세금이 크게 달라질 수 있습니다.
잔금일에 함께 챙길 돈은 선수관리비 글에 있습니다.
2026년 개편안으로 무엇이 바뀌나요?
정부는 2026년 9월 1일 국무회의에서 1주택 장특공을 보유 중심에서 거주 중심으로 바꾸는 세제개편안을 확정했습니다. 살지 않은 기간은 공제에서 빼고, 공제 금액에 2028년 20억원, 2029년 10억원 한도를 두는 내용입니다. 국회를 통과해야 시행되며, 2026년 10월 29일 현재 소득세법 제95조는 그대로입니다. 통과 전까지는 지금의 표1·표2가 적용됩니다.
보유하는 동안 매년 내는 세금은 종부세 기준과 계산 방법에서, 살 때 낸 취득세는 취득세 계산 방법에서 볼 수 있습니다.
팔 값은 지역별 실거래가에서 같은 면적의 최근 거래와 비교해 보세요.
자주 묻는 질문
1주택인데 세를 줬다면 공제율은 몇 %인가요?
보유기간 중 2년 이상 살지 않았다면 표1입니다. 10년 보유면 20%이고, 15년 이상이면 최대 30%입니다. 2년 이상 직접 살았다면 표2로 바뀌어 공제가 크게 늘어납니다.
12억원 이하로 팔면 장특공이 필요 없나요?
1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 세금이 0원이라 공제를 따질 필요가 없습니다. 비과세가 아니라면 차익 전체에 장특공을 적용합니다.
보유 3년이 안 되면 공제가 전혀 없나요?
없습니다. 표1과 표2 모두 보유 3년 이상부터 공제합니다. 2년을 살았어도 보유가 3년 미만이면 거주 8%도 붙지 않습니다.
상가나 토지도 받나요?
받습니다. 3년 이상 보유한 토지·건물은 표1로 1년마다 2%씩, 15년 이상이면 최대 30%까지 공제합니다. 보유와 거주를 더하는 표2는 1세대 1주택에만 씁니다.
공제 금액에 한도가 있나요?
현행 소득세법에는 금액 한도가 없고, 공제율 상한(표1 30%, 표2 80%)만 있습니다. 한도를 두는 정부 개편안은 아직 국회를 통과하지 않았습니다.
장특공이 폐지되면 언제부터인가요?
확정된 폐지는 없습니다. 정부안은 2027년을 유예하고 2028년부터 단계적으로 시행하는 내용이며, 국회 의결 전입니다. 2026년 안에 파는 집은 현행 표1·표2를 그대로 씁니다.